Autora: Daniele Akamine
Atualmente ouvimos falar a toda hora do “boom” imobiliário no Brasil, e dos fatores que mantêm o mercado aquecido, dentre eles as garantias legais. Após a Lei 9.514/97, que criou o SFI e institui a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, outras vieram em seu encalço, visando sempre a segurança do mercado imobiliário. Por exemplo, a criação das SPE´s, Sociedades de Propósitos Específicos, e o Patrimônio de Afetação que também visam a garantia dos negócios imobiliários e as regulamentações. Mas, o que está sendo feito para desburocratizar o processo de compra do imóvel, torna-o mais ágil e menos custoso para as partes?
Hoje um processo de financiamento imobiliário leva em torno de 30 dias para ser concluído, desde a análise de crédito, avaliação do imóvel, análise jurídica e emissão do contrato, sendo necessária a apresentação de diversos documentos e certidões das partes e imóvel. Após a emissão do contrato, ainda faz-se necessário o registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis que leva em média mais 30 dias.
O registro imobiliário desempenha papel importantíssimo para o desenvolvimento econômico e social do país, uma vez que proporciona segurança jurídica nas transações. E, somente a partir de um ambiente juridicamente seguro, é que se estabelece um cenário favorável para o desenvolvimento do mercado imobiliário, que por sua vez fomenta o crédito imobiliário, com efeito multiplicador e abrangente na atividade econômica como um todo. Indagações da ordem, quem é o proprietário? Que ônus recaem sobre o imóvel? Qual a hierarquia dos direitos? Com quem se pode contratar sem o risco de perder o bem adquirido? São questões cruciais de ontem e de hoje cujas respostas o cidadão que simplesmente deseja adquirir um imóvel, e não uma demanda judicial, encontra no Registro Imobiliário.
De fato, dificilmente haverá propriedade se não puder ser comprovada e validada perante todos, pois não basta ter um documento, é necessário que ele reflita um direito garantido e que assim seja reconhecido pela comunidade. Dessa forma, mais do que um simples ativo físico, se converterá a propriedade em um ativo econômico, através do qual é possível obter crédito e financiamento.
Isso porque, em termos econômicos, paga-se alto pela insegurança jurídica. A venda de imóveis esbarra na falta de liquidez, pois o negócio não é nem rápido, nem tão seguro, fruto de exigências exageradas, uma verdadeira overdose de certidões, seja do vendedor, do comprador ou do próprio imóvel, o que estimula a depreciação do valor do bem – mesmo uma ação por dano material em batida de carro reflete na queda do preço do bem, já que o adquirente embute o risco no preço, forçando sua depreciação. Até mesmo certidão do Ministério do Trabalho é exigida para o vendedor provar que não responde a ações trabalhistas, mesmo que nunca tenha sido empregador em sua vida, tudo fruto de distorção da legislação, que vê o proprietário hoje em dia como provável, e não-confiável, devedor diante inclusive do Estado, do Fisco e da Previdência.
No fundo, é um paradoxo que traz consequências econômicas perversas a um país que quer e precisa desenvolver seu mercado imobiliário, pois a lógica caminha em sentido inverso, à medida que, quanto mais custos de transações sejam poupados, mais transações ocorrerão e mais recursos serão canalizados para atividades produtivas.
Uma forma de tornar o processo de financiamento imobiliário mais ágil é a adoção do princípio da concentração dos atos na matrícula. Assim nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas, pode ficar indiferente à inscrição. Se o registro imobiliário constitui-se no único mecanismo confiável para noticiar-se à comunidade o que lhe pode ser oponível, é necessário que seja completo, ágil, seguro e universal, similar a uma Encíclica Papal: “urbi et orbi”.
Com a instituição de tal princípio teríamos um processo mais célere, barato e confiável, diminuíramos em muito o tempo para a contratação de um financiamento imobiliário, visto que resultará em segurança jurídica completa para o tráfico jurídico-imobiliário.
Daniele Akamine é especialista em financiamento imobiliário e sócia-diretora da Akamines Negócios Imobiliários.
