A falta de pagamento de prestações do financiamento pode levar os bancos a retomarem imóveis. De acordo com dados da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), somente na cidade de São Paulo, 517 deles foram retomados ano passado, o que significa o maior número desde 2004. A previsão é de que este ano não deve ser diferente, já que, de janeiro a julho de 2015, 334 unidades foram retomadas na capital paulista, o que equivale a 64% do total registrado em todo o ano passado. Este cenário não é muito diferente no restante do país, conforme a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
De acordo com o diretor executivo do escritório de representação da ABMH em São Paulo, Alexandre Naves Soares, um dos motivos para a retomada dos imóveis é a utilização da alienação fiduciária em contratos de financiamento ligados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). “Atualmente, a maioria dos contratos de financiamento são feitos com base na Lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. Embora tenha sido criada em novembro de 1997, sua utilização ganhou força em meados da década passada, e este é um dos primeiros reflexos dessa forma de garantia: a grande facilidade da execução da dívida e retomada do imóvel pelo banco em caso de inadimplência”, explica.
Segundo a Lei, passados 30 dias do início da inadimplência, o banco pode iniciar a execução extrajudicial do contrato. “Nessa hipótese, é obrigatória a notificação pessoal do devedor (via cartório) para pagar o débito no prazo de 15 dias. Passado esse prazo, o registro de propriedade do imóvel é transferido para o nome do banco, que, em seguida – já como novo proprietário – tem que levar o imóvel a dois leilões públicos. E se não existirem arrematantes, o imóvel fica definitivamente com o banco, em pagamento da dívida (prestações vencidas e saldo devedor)”, esclarece Alexandre Soares.
Além de perder o imóvel, o consumidor pode arcar com outro prejuízo: a perda dos valores pagos. De acordo com Ricardo Chiaraba, a lógica adota pelos agentes financeiros é a seguinte: “o banco não vende imóveis, no financiamento habitacional, o mutuário toma um empréstimo financeiro (como outro qualquer) para aquisição de um imóvel, o qual é dado em garantia da dívida. Assim, no caso de inadimplemento das prestações, o banco credor executa o débito, levando o imóvel dado em garantia a leilão. No leilão, se não houver nenhum interessado (arrematante) ou se o maior lance for menor que a dívida, não haverá nenhum valor a ser repassado ao mutuário.”
Segundo a Lei 9.514, após 30 dias do vencimento de uma ou mais parcelas, o banco pode iniciar o procedimento de execução. Entretanto, a maioria dos contratos prevê que a execução só pode começar em caso de atraso de três ou mais prestações. “Nesse caso, vale a regra mais benéfica ao consumidor. O banco não tem praticamente nenhum risco de ficar no prejuízo. Quando o imóvel vai a leilão, o valor da arrematação é utilizado para quitação integral da dívida (prestações vencidas e vincendas) e se não houver arrematante, ele fica com o bem e pode, em seguida, vendê-lo como outro imóvel qualquer”, diz Chiaraba
