Autor: Duarte Simões de Carvalho
Nos últimos anos, o mercado de crédito imobiliário no Brasil vem ganhando espaço de forma significativa, indo ao encontro da satisfação de uma demanda reprimida. Este crescimento foi suportado principalmente pela estabilização macroeconômica e pela melhoria do entorno legal, que criaram um ambiente de confiança para investidores, incorporadoras, bancos e compradores.
Mesmo com este salto – o aumento líquido do crédito passou de R$ 10 bilhões ao ano, na década passada, para aproximadamente R$ 60 bilhões nos últimos anos – ainda há espaço para progressão. O estoque de crédito imobiliário corresponde a cerca de 6% do PIB, bastante inferior se comparado a outros mercados mais maduros na Europa, onde este valor ultrapassa os 60%, mas são promissores 6%.
O aumento do crédito imobiliário deve ficar entre 10% a 15% do PIB em 2020. Mas, para isso, é necessário aprimorar alguns pilares deste produto em termos de financiamento do modelo, agilização dos processos de contratação, alinhamento dos modelos de negócio dos bancos e desenvolvimento de canais de prospecção de clientes. Existe ainda a necessidade de diversificar as fontes, hoje sustentadas na poupança e no FGTS, desenvolvendo instrumentos já correntes, como securitização, CRI e LCI, e outros ainda em maturação, como os covered bonds.
Os processos de contratação tiveram um progresso significativo na redução da burocracia e necessidades de formalização, mas ainda existem oportunidades para aumentar a eficiência e reduzir o prazo de concessão e formalização do crédito. Para tanto, instituições financeiras públicas e privadas estão desenvolvendo iniciativas para aproximar o Brasil dos modelos que vigoram em países onde este produto é mais maduro. No que diz respeito aos modelos de negócio, o crédito imobiliário ainda é pouco expressivo nas carteiras (menos de 5% em Pessoa Física) e seu crescimento é fundamental para que os bancos consigam sobreviver em um contexto de margens e spreads menores. Para tal, os bancos, hoje muito focados no produto, devem reforçar a sua visão de cliente, extraindo mais valor e oferecendo ofertas mais competitivas para o cliente.
Vale realçar a importância de desenvolver os canais de colocação dos créditos imobiliários, hoje muito centrados em parcerias com incorporadoras, agências bancárias e correspondentes imobiliários, assim como expandir o uso de outros canais. Essas iniciativas envolvem ações de treinamento especializado, reforço do apoio de ferramentas de inteligência comercial e dos modelos de incentivos, e uma maior interligação entre todos os canais, sobretudo quando se usa a internet ou canais externos.
Em resumo, o crédito imobiliário tem potencial para assumir um peso maior, contribuindo para um desígnio social importante de redução do déficit habitacional, bem como para o estímulo do desenvolvimento econômico em diferentes setores. As medidas para capturar esse potencial já estão identificadas. Agora, para dar asas e condições de voo ao crédito imobiliário, falta a capacidade de execução e uma forte priorização das diferentes entidades, públicas e privadas, para alcançar novos patamares de excelência.
Duarte de Carvalho é sócio da Roland Berger Strategy Consultants.
